← Самоучитель

Самоучитель: Раздоры в домУ – пропадать всему

Автор: Екатерина ШТАТНОВА/www.equestrian.ru
Номер журнала: ЗМ №4(117)2012

Договор постоя с юридической точки зрения представляет собой смешанный договор, так как подразумевает не только предоставление в пользование имущества, но обычно также предусматривает и оказание сопутствующих услуг. Ввиду сложности предмета договора настоятельно рекомендуется заключать его в письменной форме, что, увы, практикуется далеко не во всех конноспортивных клубах.
Отсутствие практики заключения письменного договора аренды денника не обязательно является свидетельством неблагонадежности владельцев клуба или конюшни. Однако наличие такого договора, хотя бы в его простейшей форме, дает владельцу лошади необходимую уверенность в том, что услуга по содержанию его лошади будет оказана должным образом.
 
В идеальном варианте договор постоя представляет собой многостраничный подробнейший документ, в котором могут быть урегулированы следующие вопросы:
 
- Указание на конкретный денник, в котором будет содержаться лошадь
 
Конечно, в определенных случаях владельцу животного может быть не важно, который из денников в данной конюшне будет занимать его лошадь. Однако часто этот факт имеет значение, поскольку далеко не всегда все денники в конюшне имеют одинаковые пользовательские свойства. Иногда случается так, что один из денников более продуваем, имеет иное покрытие пола, является проходным (смежным), отличается от прочих своими размерами и т.п. Если ситуация обстоит именно таким образом, то владельцу лошади настоятельно рекомендуется внести в договор указание на тот денник, в отношении которого первоначально была достигнута договоренность с хозяином конюшни.
 
- Указание на порядок пользования инфраструктурой клуба
 
Поскольку конюшня обычно представляет собой сложный комплекс зданий и сооружений различного назначения, не лишним будет указать в договоре порядок и правила пользования имеющимися в данном клубе «благами цивилизации». Так, в договоре может быть указано, в какие часы и в каком режиме возможно пользование крытым манежем, левадами, помещениями для хранения амуниции, мойками и т.п. Несмотря на кажущуюся простоту данных вопросов, на практике нередко между владельцами лошадей и собственником конюшни возникают конфликты, связанные с фактической невозможностью выгула лошади в леваде, с ограничением доступа в манеж в определенное время, отсутствием достаточного места для хранения амуниции и т.п.
 
- Порядок кормления и состав кормов
 
Безусловно, очень важный пункт. Крайне рекомендуется подробно описать состав кормов, предоставляемых конюшней, их качество и режим кормления. Если вашей лошади требуется особый рацион, на данный факт также следует обратить внимание при составлении договора – например, указать, что лошадь будет потреблять только специально приготовленный корм, а не корма общего рациона. Практический смысл подробного описания в договоре указанных вопросов сводится к тому, что в случае нарушения работниками конюшни предусмотренного режима кормления и наступления у лошади в связи с этим каких-либо негативных последствий владельцу лошади будет проще решить вопрос о привлечении виновных лиц к ответственности. 
 
- Порядок внесения арендных платежей
 
Немаловажно урегулировать в договоре финансовую сторону взаимоотношений сторон. Прежде всего следует указать размер аренд-
ных платежей, порядок и периодичность их внесения. За просрочку оплаты постоя договором может быть предусмотрена неустойка. Стороны также вправе предусмотреть в договоре порядок изменения стоимости постоя (срок, за который собственник конюшни должен уведомить арендатора о предполагаемом изменении цены договора, периодичность изменения цен и т.п.). По общему правилу арендная плата может изменяться не чаще одного раза в год. Изменение стоимости постоя в одностороннем порядке не допускается. В случае, если условия пользования имуществом конюшни или его состояние существенно ухудшились в течение срока действия договора по не зависящим от арендатора причинам (например, в результате пожара в конюшне), последний вправе требовать уменьшения стоимости постоя.
 
- Сопутствующие услуги
 
Как правило, постой на конюшне подразумевает оказание арендаторам еще целого ряда услуг, которые также следует указать в договоре, отметив порядок и периодичность их оказания: отбивка денников, вывод лошадей в левады, организация плановых прививок и т.п.
 
- Иные права и обязанности сторон
 
В соответствии с принципом свободы договора стороны вправе урегулировать договором любые свои права и обязанности при условии, что они не противоречат закону. Так, при желании сторон в договоре постоя может быть указано, что владелец конюшни обязуется, к примеру, поддерживать в здании конюшни определенную температуру в то или иное время года, обеспечить арендаторов теплой раздевалкой, осуществлять периодическую дезинфекцию и уборку в помещениях, экспертизу качества кормов и т.п. На арендатора, в свою очередь, могут быть возложены обязательства по своевременному уведомлению владельца конюшни о возникновении у его лошади передающихся другим лошадям или людям заболеваний, наличии у нее тех или иных вредных привычек или особенностей характера, которые следует учесть обслуживающему персоналу во избежание получения травм или наступления иных неблагоприятных последствий. То есть простор для творчества практически безграничен.
 
Расторжение договора постоя возможно как по соглашению сторон, так и по инициативе одной из сторон, если договором предусмотрена возможность одностороннего отказа от него. В некоторых случаях расторгнуть договор возможно только через суд. При этом смена соб-
ственника имущества (конюшни) в течение действия договора не является основанием для его изменения или расторжения – новый собственник просто заменяет собой прежнего и отношения продолжаются в установленном договором порядке.
 
В случае, если на момент расторжения договора у арендатора имеется задолженность по оплате постоя, собственник конюшни вправе удерживать его лошадей и иное принадлежащее арендатору имущество до момента исполнения им своих обязательств по оплате, а в случае неисполнения таких обязательств в разумный срок – обратить взыскание на удерживаемое имущество в предусмотренном законом порядке. 
Если же арендатор в течение срока действия договора добросовестно исполнял все его условия, то по прекращении его срока действия такой арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение нового договора. 
 
Дело №1 
 
Хозяйка нескольких лошадей содержала их в большой подмосковной конюшне. Она регулярно ездила на них верхом, а также предоставляла одну из лошадей в аренду молодой спортсменке, которая выступала за этот клуб. Неожиданно обстоятельства изменились, и хозяйке предложили новую работу, связанную с длительной заграничной командировкой. После недолгих раздумий хозяйка лошадей решила не продавать их, а оставить в конюшне, с владелицей которой была хорошо знакома. Договорились о том, что лошади должны гулять в леваде и получать легкий моцион под седлом. На хозяйку конюшни также возлагались обязанности по организации своевременной ковки лошадей и выполнения плановых ветеринарных процедур. Установив ежемесячную сумму выплат, хозяйка лошадей отправилась к своему новому месту работы, а лошади остались в конюшне. Хозяйка ежемесячно получала отчеты о том, что с лошадьми все в порядке, и регулярно перечисляла деньги за содержание. Когда через 8 месяцев хозяйка приехала в Россию в отпуск и навестила своих лошадей, то пришла в ужас. За это время лошади не расчищались и не ковались вообще. Кроме того, судя по рассказам других арендаторов, лошади крайне редко работались под седлом, и еще реже выпускались в леваду. Хозяйка лошадей потребовала от владелицы клуба часть денег обратно, но владелица отказалась их вернуть, мотивируя тем, что все договоренности она исполняет в полном объеме. Договор заключен не был. Возможно ли вернуть часть денег через суд?
 
В данном случае сторонами не соблюдено требование закона о письменной форме данного договора, вследствие чего обе стороны в суде будут лишены возможности ссылаться на свидетельские показания в качестве подтверждения своих доводов. Поскольку договор по факту был устным и иные (письменные, вещественные) доказательства фактических договоренностей сторон, очевидно, отсутствуют, исход судебного спора мало предсказуем. Можно предположить, что собственнику удастся вернуть какую-то часть денег, если им будет доказано, что объем предоставляемых хозяйкой конюшни услуг был существенно меньше тех, которые должны предоставляться в аналогичных случаях согласно сложившимся обычаям делового оборота. Кроме того, возврат части денег возможен путем взыскания с хозяйки конюшни убытков, связанных с причинением по ее вине вреда здоровью лошадей. 
 
Дело №2
 
Хозяйка лошади хобби-класса переехала в загородную конюшню, заключила договор об аренде денника и исправно вносила арендную плату. Через несколько месяцев начались проблемы. Оказалось, что лицо, подписывавшее договор как хозяйка конюшни, оказалась только наемным управляющим. После ее увольнения хозяйка конюшни потребовала от всех арендаторов доплаты по 3000 руб. за последние три месяца постоя, мотивировав это тем, что она подняла стоимость аренды, и сообщила об этом управляющей, которая в свою очередь должна была проинформировать постояльцев, что сделано не было. Часть арендаторов доплатили требуемую сумму и остались на конюшне. Часть, включая героиню нашей истории, платить отказались и решили менять место постоя, на что хозяйка конюшни запретила выпускать их лошадей с территории вплоть до возмещения требуемой суммы. Какой выход из этой ситуации?
 
Выходы из ситуации зависят от того, была ли управляющая конюшни в действительности уполномочена ее собственником (то есть своим нанимателем) на заключение договоров постоя. В случае, если такие полномочия у управляющей имелись и корень проблемы заключается только в том, что управляющая своевременно не согласовала с арендаторами изменение условия договора о цене, любые негативные последствия ситуации могут нести только собственник конюшни и сама управляющая, но никак не арендаторы. 
 
В случае, если управляющая не имела права подписывать с арендаторами такие договоры (т.е. являлась неуполномоченным представителем), договор можно «реанимировать» путем его последующего одобрения нанимателем (то есть хозяйкой конюшни). При условии такого одобрения договор будет считаться породившим права и обязанности для сторон (соответствующего арендатора и хозяйки конюшни) с момента его заключения. При этом указанная в договоре стоимость постоя будет считаться действительной для обеих сторон до тех пор, пока она не будет изменена в порядке, установленном законом или договором (то есть хозяйка не вправе изменять цену в одностороннем порядке, тем более «задним числом»). 
 
Если же хозяйка конюшни, узнав о факте заключения управляющей договоров постоя без надлежащих на то полномочий, не одобряет таких договоров, то есть не признает себя их стороной, считается, что такие договоры не порождают для нее юридических последствий – соответственно, она вправе требовать от арендаторов освобождения занимаемых их лошадьми денников, а также возмещения понесенных ею убытков (если таковые возникли по их вине). Арендаторы, в свою очередь, вправе отнести свои убытки на счет недобросовестной управляющей (за исключением случаев, когда они заведомо знали, что заключают договор с неуполномоченным лицом).