Строительное заКОННОдательство
← Самоучитель

Самоучитель: Строительное заКОННОдательство

Автор: Дарья КОЧЕТОВА
Номер журнала: ЗМ №5(118)2012

Итак, вы решили построить собственную конюшню. Будь то маленькая конюшня для нескольких лошадей или большой конноспортивный комплекс на несколько десятков голов, вам придется принять ряд важных решений, в том числе подобрать подходящий участок для строительства, решить вопрос с подведением к нему необходимых коммуникаций, а также учесть существующие строительные, санитарные и иные требования к подобного рода сооружениям.

Прежде всего следует определиться с земельным участком, на котором планируется построить будущее здание конюшни. В идеале это должно быть ровное, сухое место, удаленное от других построек и сооружений, особенно жилого назначения. В то же время расположение участка должно обеспечивать возможность подъезда к нему и обеспечение его необходимыми коммуникациями.
 
Возможные ограничения
 
Многим может показаться привлекательным участок на берегу реки или озера. Однако, несмотря на очевидные преимущества близости водоема, строительство конюшни на таком участке может быть запрещено или существенно ограничено из-за предусмотренных водным законодательством водоохранных зон и защитных прибрежных полос. Законом предусмотрены и иные зоны, для которых установлен специальный режим использования, связанный с определенными ограничениями и запретами по строительству, – например, участки под линиями высоковольтных передач, участки, занятые магистральным газопроводом, земли возле железной дороги и т. п. В связи с этим при выборе участка имеет смысл руководствоваться не только соображениями удобства местоположения и его ценой, но и проконсультироваться с компетентным специалистом в области земельных отношений на предмет возможного наличия тех или иных ограничений.
 
В очередь!
 
Участки земель сельскохозяйственного назначения, как правило, продаются размером от 1 га и по цене существенно уступают землям, предназначенным для дачного строительства. Однако следует помнить, что законом установлены определенные ограничения для оборота таких земель, связанные с их особой ценностью. Одним из таких ограничений является преимущественное право покупки сельскохозяйственной земли, принадлежащее государству. Это означает, что перед тем, как продать землю вам, продавец участка должен предложить его на тех же условиях (и в частности – по той же цене) уполномоченному органу, осуществляющему управление имуществом соответствующего субъекта РФ (как правило, это КУГИ). И только в том случае, если в течение месяца после получения предложения администрация субъекта не изъявит желания приобрести предлагаемый участок, вы можете смело заключать сделку купли-продажи.
 
Закон всему голова!
 
Несмотря на кажущуюся сложность описанной процедуры, не стоит ею пренебрегать, так как обход преимущественного права покупки (в том числе путем заключения иного рода сделок, прикрывающих фактическую куплю-продажу) может вылиться в признание заключенной сделки недействительной с аннулированием всех ее юридических последствий. 
В настоящее время законом не установлено обязательного требования нотариального удостоверения сделок с землей, поэтому вы можете заключить договор о покупке земли и в виде простого письменного документа. Между тем, удостоверение сделки нотариусом желательно, так как это дает больше гарантий тому, что текст сделки будет составлен грамотно и все сопутствующие документы будут в порядке.
 
Аренда участка
 
Конечно, в целях строительства конюшни приобретать участок в собственность совсем не обязательно – вы можете договориться о его аренде у частного лица/организации либо у государства. Как правило, аренда сельскохозяйственной земли стоит сравнительно недорого. Договором аренды можно урегулировать не только текущие отношения по аренде, но и предусмотреть право арендатора на выкуп арендуемого участка на определенных условиях по истечении какого-то срока. При этом важно отразить в договоре право арендатора на застройку участка и получение всех необходимых для этого разрешений/согласований. Важно также помнить о том, что договор аренды земли, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и без нее будет считаться незаключенным. 
 
Категория земли
 
Помимо расположения участка, выбираемого в целях строительства, необходимо также учесть категорию земель, к которой он относится, и его целевое назначение (вид разрешенного использования). Наиболее подходящими для строительства конюшни и организации ее инфраструктуры будут являться участки из состава земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным целевым использованием – для организации фермерского хозяйства. На таких участках допускается достаточно большой процент застройки территории, причем вы сможете возвести не только конюшню, манеж и остальные подсобные постройки (сенник, опилочник, сарай и т.п.), но также и жилой дом, в котором можно будет зарегистрироваться («прописаться»). 
 
Конюшня на даче
 
Конечно, далеко не все желающие построить конюшню планируют приобретать для нее отдельный участок. Многие конники, уже имеющие приусадебные участки со свободной площадью, задаются вопросом о возможности постройки на них небольшой конюшни на несколько голов или хотя бы летника для сезонного содержания своей лошади. В некоторых случаях этот замысел вполне реализуем (это зависит от назначения участка, его размера и иных обстоятельств). Например, законом допускается содержание сельскохозяйственных животных на участках, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства. Однако при этом следует помнить о необходимости соблюдения установленных санитарно-защитных разрывов, которые должны отделять конюшню от иных объектов застройки, в первую очередь, от жилых построек. Кроме того, стоит учитывать и иные технические и санитарно-экологические нормы. Но главное, содержание животных на приусадебном участке не должно нарушать прав и законных интересов владельцев соседних участков. Таким образом, в силу ряда установленных ограничений, соблюдение которых весьма затруднительно, содержание лошадей на приусадебном участке далеко не всегда представляется удачной идеей.
 
Разрешение на строительство
 
Итак, вы стали или изначально являлись счастливым обладателем подходящего для строительства конюшни участка земли. Однако даже наличие права собственности или иных прав на землю еще не позволяет вам произвольно возводить на ней любые постройки по своему усмотрению. Согласно закону возведение на участке капитальных строений требует получения в установленном порядке разрешения на строительство, а затем – и на ввод построенного здания в эксплуатацию.
 
Процесс начинается с составления проекта на строительство, которое целесообразно поручить компетентной организации. Перед этим обычно требуется также провести топографическую съемку участка и при определенных условиях – инженерно-геодезические изыскания. Специалисты должны учесть при разработке проекта все предусмотренные законом требования к объектам такого рода. В идеале проектировщики конюшни должны не только владеть необходимыми знаниями в области строительства и проектирования, но и хотя бы базовыми познаниями в области содержания лошадей, так как от этого во многом зависят будущие пользовательские свойства конюшни (т.е. будущее здание вашей конюшни должно не только соответствовать всем необходимым нормам и правилам, но и быть функционально удобным для лошадей и их владельцев). 
 
Нормативные акты
 
С нормами и правилами вы можете ознакомиться самостоятельно, изучив соответствующие нормативные акты (например, «Нормы технологического проектирования агропромышленных (конноспортивных) комплексов. НТП-АПК 1.10.04.003-03», утв. Минсельхозом РФ 31.12.2003; ВСН 52-89 «Ведомственные нормы по проектированию административных, бытовых зданий и помещений для животноводческих и птицеводческих зданий»; СНиП 2.10.03-84 «Животноводческие, птицеводческие и звероводческие здания и помещения»; «ППБ-0-148-87. Правила пожарной безопасности для спортивных сооружений», утв. МВД СССР 25.12.1987 г., Госкомспортом СССР 11.01.1988 и другие). Указанными актами установлены как рекомендуемые, так и обязательные требования к нормам освещенности помещений конюшни, системам хранения, обработки и удаления навоза, зооветеринарные разрывы между коневодческими и иными зданиями, санитарно-защитные зоны, отделяющие КСК от жилых построек, требования к организации системы электроснабжения в конноспортивных комплексах и многие другие важные вопросы.
 
Ориентация конюшни
 
Ориентация здания конюшни на участке обычно принимается меридиональной (продольной осью с севера на юг) с допустимым отклонением от оси до 45°. Обычно конюшни проектируются одноэтажными, однако допускается наличие второго этажа, в том числе и административного назначения (например, для отдыха персонала). При определении места расположения здания конюшни на участке, предназначенном для строительства, следует учитывать, что согласно санитарным нормам и правилам здание КСК должно быть отделено от жилого района санитарно-защитной зоной (разрывом), размер которой устанавливается в зависимости от мощности комплекса: до 10 лошадей – 200 м, от 10 до 20 лошадей – 300 м, от 20 до 40 лошадей – 400 м, более 40 лошадей – 500 м.
 
Денники, полы, ворота
 
Расположение денников – чаще всего двухрядное, не более 15 денников в непрерывном ряду. Денники отгораживаются друг от друга, как правило, сплошной перегородкой высотой около 1,5 м, выше (до 2,5 м) – решетка с прозором между прутьями не более 5-6 см либо сетка. Минимальная ширина прохода между рядами денников – 2,5-3 м.
 
Полы в конюшнях должны быть нескользкими, влагонепроницаемыми, малотеплопроводными, стойкими против воздействия сточной жидкости и дезинфицирующих средств. Пол проектируется либо ровным, либо имеющим небольшой уклон от наружной стены к проходу по 1-1,5 см на каждый 1 м длины (для предотвращения скопления влаги в денниках). 
 
Ворота в конюшнях оборудуются шириной не менее 2,4 м и в количестве не менее двух. В районах, где в зимнее время года преобладают низкие минусовые температуры воздуха, а также в районах с сильными ветрами, ворота оборудуются тамбурами. 
 
Освещение и вентиляция
 
Очень важно, чтобы помещение конюшни имело достаточное естественное освещение в светлое время суток. В этих целях оно оборудуется окнами, располагающимися на высоте около 1,8-2 м от пола. Общая площадь окон рассчитывается из примерного соотношения 1:15 к площади пола (то есть на 1 кв.м окон должно приходиться примерно 15 кв.м площади пола). В помещениях для содержания лошадей окна должны иметь защитные решетки.
 
Помещения для содержания лошадей должны быть оборудованы вентиляцией, обеспечивающей необходимый воздухообмен для поддержания температурного и влажностного режимов. Система естественной вентиляции предусматривается, как правило, с притоком воздуха в верхнюю зону помещения конюшни через регулируемые отверстия в проемах стен или окон с вытяжкой из верхней зоны через шахты. Механическую вентиляцию следует предусматривать в тех случаях, когда естественная вентиляция не обеспечивает требуемых параметров внутреннего воздуха. На каждые 12-15 голов лошадей оборудуется одна вентиляционная труба. При этом вентиляция должна быть настолько бесшумной, чтобы не беспокоить лошадей. 
 
Коммуникации
 
При проектировании следует также продумать схему обеспечения здания конюшни всеми необходимыми коммуникациями – в первую очередь, водой и электричеством. Ни для кого из конников не секрет, что вода в конюшне требуется в достаточно больших количествах – так, на одну лошадь (на поение и иные нужды) в сутки может уходить до 60 л воды. Следует также помнить о необходимости обеспечения должного температурного режима воды и внутреннего воздуха в помещении конюшни. Так, вода для поения лошадей должна быть не прохладнее 4° С; оптимальная температура воздуха в помещении конюшни в холодное время года: +7 +10°С. При разработке проекта следует удостовериться в том, что заданные параметры здания и его инженерно-технические характеристики позволяют обеспечить соблюдение указанных требований.
 
Согласование проекта
 
Согласование проектной документации и получение разрешения на строительство включают в себя проверку соответствия проектной документации установленным нормам и требованиям. Проект при этом согласуется местными органами государственного санитарно-эпидемиологического, ветеринарного и пожарного надзора, в местной администрации и иных уполномоченных органах. Весь процесс согласования может занять несколько месяцев.
 
Разрешение на строительство выдается, как правило, на запрашиваемый срок с возможностью его последующего продления. Важно понимать, что получение разрешения на строительство – только начало процесса. В процессе строительства необходим грамотный надзор за соблюдением всех параметров согласованного проекта (отклонения допускаются самые минимальные). Только в том случае, если построенный объект будет соответствовать согласованному проекту, возможно его введение в эксплуатацию и оформление прав на вновь созданный объект недвижимости.